要開始投入房地產，並不像是跳到車上就開始到處尋找目標這麼簡單，反而你必須要去研究市場，找出最迫切的需求在哪裡。你必須找出現在市場上缺少哪一塊，然後在大多數人還沒朝同一方向發展之前補足這個空缺。

〈點屋成金〉

大多數人在開始投資房地產時會本末倒置，他們會設法找到自己喜歡的物件，再思考要如何處理。這種順序是錯誤的，房地產市場有太多操作方式可供選擇，因此你必須先想清楚自己要朝哪個方向發展，再去尋找符合自己規畫的物件。說得更具體一點就是：

1. 從適合自己的標的開始──你要先學會走，再開始跑。先從小型物件開始，做成一筆交易來營造動力，然後在這次成功的基礎上繼續累積動力。問問自己：「我的能力範圍可以處理哪種標的，才不會在起步之前就失敗、破產？」基於你現有的認識選擇可行目標，想清楚各種相關事項，然後以不屈不撓的態度追求這個目標。

2. 了解自己想追求的目標──因為這是非常個人及主觀的。問自己：

「我想採取哪一種投資風格？」

■ 主動──親身參與所有細節。

「我的目標是要管理物業，還是要開發新物業？」

■ 管理──向房客收取房租來賺取收入。

■ 開發──從無到有開始建設，靠著銷售物業來獲利。

就房地產來說，上述問題並沒有標準答案，你只需要去了解自己想達成什麼目標，然後將一切作為導引到這個方向上。你必須了解自己想朝哪個方向發展，才能讓自己的行動邁向最適切的方向。

3. 認清自己的能力及資源──你的風險承受度、所擁有的特定技能，以及通才的領域。你的資源包括你在事業上建立的人際關係，以及你所擁有的資本。你認識的人常常會變成你最重要的資產，因為他們會幫助你做好必要的大小事，使你的房地產計畫得以實現。仔細思考你願意投入多少時間在房地產投資案上。

4. 了解自己必須援引哪些專業能力──基本上就是你欠缺的技能和資源。如果你很清楚自己的專長，那麼你就會知道自己該結交哪些具備其他技能的人。要去找能夠彌補你的弱點、補強你不足之處的人。你必須下功夫研究，並向其他人請益，才能更明瞭自己可以獲取哪些人才，這會是一項相當有用的資訊。

〈生財有術〉

1. 總是在住家附近購屋──你熟悉當地市場行情，並清楚不同地段的特色。不要捨近求遠去找便宜貨──附近就有很多購屋機會。

2. 總是尋找優質或是最新崛起的房地產──購買優質地段最便宜的房子，或新興地段較新的建築。更好的做法是，如果你可以找幾個人合作，在新興社區買下幾處產業同步翻新，便能提升整個社區的外觀並提高每個人的房產價值。

無可否認，房地產成功的關鍵在於買到理想的價格，但如果你與一群可靠的承包商經常合作並建立良好關係，也大有助益──老練的師傅、水管工、電工、空調技師、優秀的油漆匠、可靠的園藝師等。讓他們因為未來還有更多合作機會，值得報個好價格給你。

購屋出租的通則是購屋總價（房價加上裝修費用）不超過期待每年收取租金的 9 倍。到了該付財產稅及維修費時，你投入的資金可以有約 9% 的回報，算是相當合理的回報。然後你坐等房價升值，當年報酬率來到 13% 或 14% 就會令人十分滿意。如果你的買價更低，獲利便會更好。

〈沒本錢照樣買屋賺錢〉

要能夠輕鬆且成功地談成一筆有賺頭的房地產生意，你必須依照下列 5 項步驟一一執行：

步驟1 ：暖場

進入正題前先暖個場，同時找出買賣雙方共同的立足點，建立談判的基礎。要做到這一點，你通常可以從花個幾分鐘聊些雙方都喜歡的話題。你可以用下面這個問題當開場白：「謝謝你邀請我過來，可不可以帶我四處看看？」然後再找一、兩件事來讚美賣家，讓賣家對你產生信賴感，並且拉近彼此的距離。

步驟2 ：事前的契約

接下來你要試著事先跟買家約定好，要買家在會面結束前讓你知道他們的想法。換句話說，如果你提出的條件並不是賣家想要的，你寧可早一點知道，不要繞了一大圈之後才知道是白費功夫。你可以這麼跟賣家說：「好了，我們要到哪裡做下來談一談？我不知道我們最後談出來的結果是不是你想要的。如果我提出來的條件你不太能接受，可不可以請你馬上讓我知道？」

步驟3 ：動機

第三步，就是暗示提醒賣家有售屋的需要，和他所面臨的時間壓力。可以利用下列 2 種方法：

■裝出購買意願不高的樣子──「我不確定自己有沒有辦法接受這樣的條件，不過如果……，不知道你意下如何。」

■用否定的語氣──「這樣的想法你可能連談都不想談，對不對？」這種方式可以讓賣家了解到，你才是最可能在限定時間內買下他們房子的人。

步驟4 ：價錢

這個階段的目標是，充分蒐集賣家財務狀況的資訊，提出能讓買賣雙贏的交易條件。運用下列的手法，想辦法壓低賣家開出來的價錢：

■ 利用賣家開出來的價錢設定出議價的範圍，把賣家開出來的價格當作上限，再設定一個比較低的價格當作底限。

■ 問賣家他認為「實際上」能賣到的價格是多少

■ 問賣家願不願意把房子交給房仲業者去賣，如果會，就表示賣家心裡真正可以接受的價格是，他們開出來的要價再扣掉 6% 的仲介費。

步驟5 ：假設性問題

最後一步，就是要把所有賣家告訴你的訊息整合起來，訂出適當的價格，既要能夠符合賣家最大的需求，也要能讓自己賺到錢。

營造出一種情境，讓賣家慢慢開始接受那些他原先應該會排除的提議。在對談的過程中，要讓賣家覺得這些想法是自己提出來的。為了讓這種感覺更逼真，你可以裝出一副天人交戰的樣子，然後心不甘情不願地接受這個條件。這是可以避免賣家日後反悔的唯一辦法，也是一種很管用的談判技巧。